La vivienda nueva, una inversión segura en tiempos revueltos

Tribuna de opinión de Pablo Rodríguez Losada, Director Comercial y de Marketing de AEDAS Homes

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La crisis sanitaria global del COVID-19 ha alterado por completo el tablero de la inversión para todos los actores. Sin embargo, hay un activo que históricamente aguanta el tipo como valor refugio: la vivienda. Y, especialmente, la vivienda de obra nueva. Para corroborarlo, analicemos los principales indicadores inmobiliarios españoles, así como los primeros datos que llegan desde el mercado chino tras el impacto de la epidemia.

Recientemente, una noticia informaba de que la vivienda nueva en España se ha revalorizado hasta un 148% entre 1995 y 2019, según Sociedad de Tasación, pasando de cotizar de 989 a 2.453 euros por metro cuadrado. Esto es, casi un 6% de revalorización media anual pese a haber sufrido incluso la profunda crisis inmobiliaria de 2008 a 2013.

Durante estos últimos 25 años la vivienda de obra nueva también ha marcado distancias como mejor activo de inversión respecto a la vivienda terminada -un término que aglutina obra nueva y segunda mano-, cuyo encarecimiento fue 25 puntos inferior al de la nueva construcción.

Además, actualmente existen diversas variables que sitúan a la vivienda nueva en una posición de referencia en el mercado inmobiliario: la actual producción de vivienda de obra nueva es inferior a la demanda estructural -92.862 compraventas en 2019 según el INE frente a las 120.000 unidades que necesita el mercado, según los expertos-. En cuanto al ratio de construcción por cada 1.000 habitantes, este índice está en mínimos históricos -menos de 2 viviendas-. Y la presión compradora de los últimos años ha agotado el stock de vivienda acabada de manera que, a diferencia de 2007, actualmente no existe excedente de producto nuevo acabado a la venta.

En términos de rentabilidad, y con los datos del Banco de España en la mano, la vivienda se sitúa como una inversión alternativa más rentable en los últimos tres años que el IBEX-35 o los Bonos del Estado a 10 años si sumamos la revalorización experimentada de la vivienda en este periodo y la rentabilidad bruta del alquiler, en el entorno del 4% de media en España. En 2017, 2018 y 2019 la vivienda ha registrado una rentabilidad acumulada del 29,4% -con un pico interanual del 11,4% en 2017-. Muy por encima del 4,2% de la Bolsa (IBEX-35), del 3,4% de los Bonos del Estado a 10 años o del apenas 0,3% de los depósitos bancarios -estancados en el 0,1% anual-.

¿Con esta revalorización media en España en los últimos tres años, es posible que haya pasado ya el tren de la inversión en vivienda? No, porque el mercado inmobiliario se comporta a diferentes velocidades. Por ejemplo, si analizamos los datos de la última estadística de precios de Tinsa del primer trimestre de este año, todavía hay hasta 15 capitales que registran incrementos de precios superiores al 6% justo antes del impacto del COVID-19.

¿Pero cómo se comportará el precio de la vivienda de obra nueva en una crisis que no tiene precedentes? Realizar en estos momentos previsiones no parece lo más aconsejado por la falta de información histórica, es por ello que podemos mirar los primeros avances en el mercado inmobiliario chino tras la reapertura parcial, donde, según la Oficina Nacional de Estadística, las ventas de obra nueva en marzo se triplicaron -coincidiendo con el inicio de apertura de actividades- respecto al mes de febrero y el precio de la vivienda nueva registró un ligero aumento del 0,13% frente al 0,05% de la segunda mano. Si bien un dato no tiene porqué generar tendencia, sí que estamos ante un indicador positivo.

Volviendo al mercado español y resumiendo los indicadores sobre la obra nueva, tenemos una demanda estimada de vivienda que supera a la oferta -es decir, falta de stock-, un comportamiento del precio en los últimos tres años más atractivo al de otras inversiones y una revalorización en los últimos 25 años de casi el 150%. Junto con el avance de los indicadores del mercado inmobiliario chino, todo parece indicar que los precios de la vivienda nueva y, por consiguiente, su valor como activo de inversión resistirá al COVID-19.

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