Barrio del Pilar y Peñagrande: invertir en reforma y cambio de uso frente a comprar en Salamanca (por Sergio Martínez Herrero)

La inversión inmobiliaria en Madrid no se limita a zonas prime como el Barrio de Salamanca, pese a que este distrito siga siendo la referencia de lujo y exclusividad. Hoy, zonas como el Barrio del Pilar y Peñagrande, del distrito de Fuencarral-El Pardo, ofrecen mejores márgenes gracias a la combinación de precios más asequibles, potencial de revalorización y la posibilidad de transformar locales comerciales en viviendas. En el barrio de Salamanca, el metro cuadrado supera con facilidad los 7.000 €/m² y alcanza en algunas manzanas los 10.000 €/m² o más. En el Barrio del Pilar y Peñagrande los precios son más contenidos, situándose en una horquilla de 4.000 a 6.500 €/m², aunque con tendencia al alza. Esta diferencia permite al inversor adquirir activos más amplios o explorar alternativas como la compra de locales en planta baja para su cambio de uso a residencial, donde la rentabilidad tras la transformación se dispara. El potencial de revalorización en el Barrio de Salamanca es cada vez menor porque su madurez como mercado limita los márgenes de subida. En cambio, Fuencarral-El Pardo está experimentando un proceso de regeneración que combina la rehabilitación de edificios antiguos con nuevas promociones de obra nueva. La llegada de familias jóvenes y profesionales atraídos por la proximidad a la M-30 y las buenas comunicaciones con Castellana y Plaza de Castilla está impulsando la demanda. La rentabilidad por alquiler refleja bien esta diferencia. El Barrio de Salamanca apenas ofrece retornos brutos entre el 2,5 % y el 3 %, mientras que en el Barrio del Pilar y Peñagrande es habitual situarse en el 4 % – 5 %, tanto en viviendas reformadas como en aquellas que proceden de un cambio de uso, muy demandadas por inquilinos que buscan pisos modernos y eficientes en barrios residenciales consolidados. Las reformas tienen un impacto determinante en el retorno. En el Barrio del Pilar y Peñagrande, una rehabilitación integral puede revalorizar un inmueble entre un 20 % y un 30 %, con costes de obra más competitivos que en el Barrio de Salamanca. Si la operación se plantea sobre un local transformado en vivienda, la plusvalía tras el cambio de uso puede ser incluso mayor, ya que se genera un producto completamente nuevo en un entorno con escasez de oferta. La liquidez es otro aspecto clave. En el Barrio de Salamanca, el comprador potencial es más restringido y altamente exigente, lo que puede  ralentizar las operaciones en caso de giros inesperados de la demandada de vivienda por parte de extranjeros. En Fuencarral-El Pardo, la base de demanda es mucho más amplia y dinámica, facilitando tanto el alquiler como la reventa una vez finalizada la reforma o la conversión del inmueble. 

Como resumen, el Barrio de Salamanca sigue representando el prestigio y la estabilidad, pero con rendimientos limitados. El Barrio del Pilar y Peñagrande, con precios de entrada más competitivos, mayor recorrido de revalorización y el atractivo añadido de los cambios de uso, se posicionan como un escenario ideal para el inversor que busca multiplicar su capital. Atomiun realiza operaciones inmobiliarias en estos barrios de Madrid y cree que son una de las oportunidades más sólidas del mercado residencial actual.