La resistencia del inmobiliario al efecto de la subida de tipos de interés

Como consecuencia, los jugadores en el mercado inmobiliario, inversores, promotores y prestamistas, tratan de anticipar la repercusión que el alza de tipos pueda tener en su actividad, no sin cierta preocupación. Y es que se establece una relación, generalmente intuitiva, de que cuando los tipos interés suben, los valores inmobiliarios caen. Esta relación sobre que el aumento de los tipos de interés de referencia, como los bonos del Tesoro, debería hacer que todas las inversiones orientadas a la rentabilidad sean menos atractivas, merece algunas matizaciones.

La realidad muestra que la trayectoria de las tasas de capitalización, cap, y los valores inmobiliarios también se ve afectados por otros factores importantes como los cambios en la demanda y la oferta, la actividad de las transacciones y las tendencias en la economía en general.

En un nivel más amplio, un repunte en los tipos puede hacer que los nuevos desarrollos de proyectos resulten más caros, así como también refinanciar ciertas deudas y, posiblemente, se produzca una reacción contractiva en las inmobiliarias que cotizan en bolsa, incluidas las socimis. Es comúnmente admitido que cuando suben los tipos de interés bajan las bolsas.

Sin embargo, el margen entre los rendimientos de los bonos del Tesoro a diez años, 1,4% a día de hoy, y los del inmobiliario en general algo por encima del 5%, permite recorrido para una mayor compresión del margen, lo que sugiere que los valores inmobiliarios no se ven amenazados por unos tipos de interés crecientes, al menos en el corto plazo. Esto parece especialmente así, cuando hay otras fuerzas que presionan sobre el valor de los activos inmobiliarios, como las cantidades record de capital entrante, una perspectiva económica generalmente positiva, si bien con salvedades claras coyunturales, además de los sólidos fundamentos de este mercado.

Con el cambio en la política monetaria que se avecina, algunos han sugerido que puede marcar el comienzo del final de la fase alcista del ciclo inmobiliario actual. Pero, hay varias razones para contradecir tal sugerencia.

Nunca ha habido una fuerte correlación entre el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años y las tasas de capitalización aplicadas a los activos inmobiliarios. Además, el diferencial actual sigue siendo amplio en relación a los promedios históricos, lo que sugiere un margen de compresión.

Al margen de situaciones temporales, la decisión de subir los tipos, por parte del BCE, se debió a que las economías de la zona euro habían conseguido superar la situación en que quedaron tras el revés de la Gran Recesión. Así pues, el alza de tipos se debe a una economía más fuerte. Esta mejora económica debería generar fundamentos inmobiliarios más sólidos.

El flujo de capital hacia el inmobiliario continúa siendo abundante, basta ver que nos movemos en cifras en torno a los 14.000 millones de euros. Además, un aumento en los rendimientos de los bonos del Tesoro pudiera no tener un impacto sustancial a corto plazo en muchos tipos de deuda, si, como se anuncia, la subida de los mismos es gradual y se realiza en escalones de 25 a 50 puntos básicos.

La discusión sobre las próximas acciones del BCE y el efecto de unos tipos al alza, puede resultar un tanto exagerada. Si bien es posible que los ajustes de la política monetaria tengan un impacto marginal en las valoraciones inmobiliarias y en el impulso de la inversión, parece poco probable que se produzca un shock en el entorno de la inversión, si se atiende a las tasas de vacío y al comportamiento de las rentas en la actualidad. Sin embargo, es probable, que los inversores, que habían empezado a ser más laxos respecto al riesgo, le presten más atención.

Finalmente, pero no menos importante, conviene recordar que se capitaliza el ingreso neto de las operaciones, NOI, y se espera que genere rendimientos totales competitivos en 2018, dado que sus perspectivas de crecimiento son sólidas por varias razones.

En primer lugar, se espera que se genere un crecimiento moderado del alquiler. Por otra parte, muchos de los arrendamientos con vencimiento en 2018 tienen una renta inferior a la del mercado actual, por lo que ofrecen la oportunidad de volver a alquilarlos con rentas más altas. Además, los arrendamientos contienen aumentos contractuales anuales que generan un crecimiento en el ingreso de alquiler. También se requiere que los inquilinos paguen una parte proporcional de los gastos operativos del edificio, lo que limita la exposición de los propietarios al aumento de los costes.

El crecimiento de NOI es una consideración clave para los inversores que buscan el potencial de apreciación de la propiedad, y puede compensar a lo largo del tiempo gran parte del impacto potencial del aumento de los tipos de interés. Matemáticamente, un crecimiento del 5% en el NOI compensará un aumento de 25 puntos básicos en las tasas de capitalización, si todo lo demás permanece igual.