Mayor rentabilidad en los alquileres de barrios modestos

Puente de Vallecas (8,1%), Villaverde (7,9%), Usera (7,2%), Nou Barris (6,5%) o Horta Guinardó (5,5%). Son los distritos de mayor rentabilidad bruta en Madrid y Barcelona si se invierte en vivienda para alquilarla, según el Índice de Rentabilidad de idealista. Sus barrios cuentan con los precios más bajos para comprar, y sus alquileres son de los más baratos para ambas ciudades, pero con los números en la mano, la inversión en vivienda en esas zonas es de la más rentables.

De manera generalizada, la rentabilidad bruta que ofrece la inversión en vivienda para ponerla en alquiler se ha ralentizado en lo que va de año, pasando del 7,8% que se conseguía en junio al 7,4% a cierre del tercer trimestre, según el Informe de Rentabilidad elaborado por idealista. Si nos fijamos en el dato interanual, esta rentabilidad ha aumentado tres décimas, frente al 7,1% de julio y septiembre de 2017.

Mientras capitales de provincia como Las Palmas de Gran Canaria (7,1%), Lleida (7%), Santa Cruz de Tenerife (7%) o Huelva (6,9%) son las ciudades que ofrecieron las mejores rentabilidades brutas durante el pasado verano, hay distritos de Madrid y Barcelona que superan o se equipara a la inversión en vivienda de estas urbes.

La rentabilidad de los alquileres en Madrid

En Madrid, que alcanzó un índice medio del 5,1%, hubo un distrito que superó el 8% de rentabilidad entre julio y septiembre: Puente de Vallecas (8,1%), y eso que cuenta con tres décimas menos que hace un año. Este histórico distrito de la capital es limítrofe a la llamada almendra de la M-30 y el precio del m2 de oferta a la venta es de los más baratos de la capital, con 1.801 euros/m2 en el tercer trimestre. Pese a ser también una de las zonas con el precio del alquiler más asequible, con 12,2 euros/m2, su índice de rentabilidad es de los más altos.

Siguen aún por encima de la capital canaria otros distritos madrileños como Villaverde (7,9%) y Usera (7,2%). Zonas donde se intensifica la tendencia de precios de venta más baratos y alquileres más asequibles de la capital. Villaverde cerró septiembre con 1.615 euros/m2 de venta y 10,4 euros/m2 de alquiler. Mientras Usera llegó a los 1.948 euros/m2 de precio de venta y 11,7 euros/m2 por arrendamiento.

Carabanchel, Latina o Villa de Vallecas siguen esa tendencia de contar con barrios humildes con altos índices de rentabilidad. Cabe destacar el caso del distro vallecano, ya que ha sido el único en el que la rentabilidad no ha caído frente al año anterior, pasando del 5,5% al 5,6%, apenas una décima porcentual.

Por el lado contrario de esta rentabilidad, los distritos de Salamanca (3,8%), Chamartín (3,9%) o Retiro (4%) son los que menos beneficios brutos dan con la inversión en vivienda. Son tres de los distritos más caros de la capital en cuanto a precio de venta con 5.987 euros/m2, 5.143 euros/m2 y 4.834 euros/m2, respectivamente. De hecho, Salamanca es la zona más cara de España para comprar casa.

La rentabilidad de los alquileres en Barcelona

Si nos vamos a la Ciudad Condal, encontramos que los dos distritos con las casas a la venta más baratas de la capital catalana, como son Nou Barris (2.458 euros/m2) y Horta Guinardó (3.021 euros/m2) son los que cuentan con la mejor rentabilidad del pasado verano con un 6,5% y un 5,5%, respectivamente. La rentabilidad media en Barcelona se situó en el 4,7% en el tercer trimestre de 2018.

Además, son dos de los tres distritos con el precio del euro/m2 más asequible de alquiler con 13,3 y 13,8 euros, respectivamente. Sant Andreu (13,2 euros/m2) es la zona de la ciudad con un arrendamiento más barato.

Por el contrario, y al igual que en Madrid, los distritos de alto ‘standing’ como Sarriá-Sant Gervasi (5.323 euros/m2) o Les Corts (4.954 euros/m2) tienen las rentabilidades más bajas, ambos con un 3,9%, respectivamente.

Esta tendencia de barrios humildes con alquileres más asequibles que presenta mejores rentabilidades frente a la zona rica con alquileres caros y que tiene menor rentabilidad bruta para el inversor, se rompe con dos distritos barceloneses: Sant Martí y Ciutat Vella.

Pese a que cuentan con altos precios de salida al mercado de compraventa con 4.104 euros/m2 y 4.482 euros/m2, respetivamente, y son de los alquileres más caros de la Ciudad Condal: Sant Martí (18 euros/m2) y Ciutat Vella (19,1 euros/m2), sus índices de rentabilidad bruta en la inversión en vivienda para alquilarla se sitúan en el 5,3% y el 5,1%, respectivamente, por encima de la media de Barcelona.

Los datos objetivos

Rentabilidad por distritos en Madrid

Rentabilidad por distritos en Barcelona